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18.09.2018: Eigenheim ohne Eigenkapital?
100-Prozent-Finanzierung
Eigenheim ohne Eigenkapital? So klappt's
Die Immobilienpreise steigen, die Mieten auch - nur die Baugeldzinsen sind noch im Keller. Das nährt bei vielen den Wunsch nach der eigenen Immobilie. Doch was, wenn das Ersparte nicht für eine Finanzierung reicht? Ganz einfach: trotzdem fragen.
Sie war so gut wie in Stein gemeißelt: die Regel, dass Bauherren mindestens 30 Prozent Eigenkapital mitbringen und idealerweise auch noch die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche stemmen sollten, also Notarkosten, Maklergebühren sowie die Grunderwerbsteuer.
Kaum eine junge Familie wird sie erfüllen können. Das haben auch die Banken erkannt und bieten immer häufiger sogenannte 100-Prozent-Finanzierungen an oder finanzieren sogar den vollen Kaufpreis plus Nebenkosten.
Einige Skeptiker fürchten schon, dass deshalb eine neue Blase entstehen könnte wie zu Beginn der Finanzkrise vor zehn Jahren. Wer ohne allzu große Barschaft das Wagnis Hauskauf angeht, sollte aber ein paar wichtige Regeln beachten.
Günstig finanzieren trotz gestiegener Preise
Kunden, deren Eigenkapital nur für die Nebenkosten reicht, bekommen ein Darlehen über den gesamten Kaufpreis, wenn sie sich bereit erklären, pro Jahr mindestens drei Prozent ihrer Schulden zu tilgen. Ein sinnvoller Ansatz, denn auf diese Weise sinkt nicht nur das Risiko der Bank deutlich schneller, auch die Kunden profitieren, weil sie schon nach zehn Jahren 30 Prozent der Darlehenssumme abgezahlt haben. In Zahlen bedeutet das: Die Vollfinanzierung eines Hauses im Wert von 400.000 Euro kostet derzeit 1797 Euro pro Monat - bei einer Zinsbindung von 15 Jahren. Die Restschuld nach Ablauf dieser Zeit beträgt 184.000 Euro.
Zugegeben: Gute Objekte kosten heute deutlich mehr als noch vor zehn Jahren. Es ist daher nachvollziehbar, dass manche Marktbeobachter vor allzu großzügigen Finanzierungsangeboten warnen. Zur Beruhigung der Bedenkenträger lässt sich allerdings anführen, dass die Menschen auch mehr verdienen als damals. Außerdem ermöglichen die niedrigen Zinsen eine deutlich höhere Tilgungsquote als im Jahr 2008.
Zum Vergleich: Vor zehn Jahren, zu Beginn der Finanzkrise, lag der Durchschnittszins einer 100-Prozent-Finanzierung und einer Zinsbindung von 15 Jahren bei effektiven 6,36 Prozent. Ein Haus für 300.000 Euro kostete mit 1787 Euro pro Monat fast ebenso viel wie heute ein Objekt für 100.000 Euro mehr, die Restschuld nach Ablauf der Zinsfestschreibung lag bei stolzen 226.000 Euro.
Eine 100-Prozent-Finanzierung kann also nach wie vor eine sehr solide Sache sein, wenn sie eine hohe Tilgung und eine besonders lange Zinsbindung vorsieht.
Ganz ohne Geld ist der Hauskauf schwieriger - aber nicht unmöglich
Reicht das Ersparte nicht einmal für die Nebenkosten, wird es schon schwieriger, eine Finanzierung mit solch vorteilhaften Konditionen zu bekommen. Die meisten Banken, ob Sparkassen, Volksbanken, Geschäftsbanken oder auch Direktbanken, sind damit sehr zurückhaltend, weil sie in diesen Fällen eine sehr gute Bonität (langfristig sicheres Familieneinkommen) voraussetzen.
Das bedeutet allerdings nicht, dass junge Familien ohne Managergehälter den Traum vom Eigenheim begraben müssen. Denn es gibt noch andere Möglichkeiten, die erforderlichen Mittel zu bekommen.
Immer mehr Banken bieten zum Beispiel Modelle an, bei denen 95 bis 100 Prozent des Objektwertes mit der gewünschten Zinsbindung von 15 oder 20 Jahre fest finanziert werden - bei zum Beispiel zwei Prozent Tilgung per anno. Das restliche Geld (also die Kaufnebenkosten und die eventuell noch ausstehenden fünf Prozent des Objektwerts) können Kunden über einen Ratenkredit finanzieren. Das ist zwar etwas teurer, aber auch flexibler, solange die Kunden nur darauf achten, dass sie sich beim Abzahlen des Ratenkredits Zeit lassen können. Ideal sind acht bis zehn Jahre bis zur völligen Tilgung.
Wichtig ist es zudem, beim Hauptdarlehen auf größtmögliche Flexibilität zu achten. Hier sollte eine Tilgungsveränderung möglich sein, damit Bauherren, wenn der Ratenkredit Geschichte ist, die freiwerdenden Mittel in den Schuldendienst beim Hauptdarlehen stecken können.
Wenig Geld kann teuer sein - oder auch nicht
Interessant ist in diesem Zusammenhang, dass die Banken zurzeit ihre Zinsangebote für Kunden mit wenig Eigenkapital extrem unterschiedlich gestalten.
Hier gibt es die Baugeldzinsen - täglich aktuell:
https://hypotheken.fmh.de/rechner/fmh2/schnellcheck.aspx
Quelle: Sparidee
